私募基金入局不动产,并不是什么惊天地、泣鬼神的新鲜事。
(资料图片)
2月20日证监会的发文之所以不同凡响,主要还是因为它终于被允许进入住宅领域。
这笔增量资金未来会有多大体量,会否all in核心城市圈,一切都还是未知数。
其最大意义或许在于:加速房产市场证券化,使得稳预期的调子一夜之间悄悄转向强刺激。
对于整个房地产市场而言,这是个极其关键的信号…
私募基金入局,楼市迎来增量资金
不知道房地产是被融资红线锁了喉,还是对资本大鳄低了头…
2月20日,证监会深夜发文,再次释放史诗级利好——
将启动不动产私募投资基金试点,支持不动产市场平稳健康发展。
资金的具体用途,人家证监会也说得明明白白:
其一,不动产私募投资基金,可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房以及基础设施项目;
其二,机构首轮实缴出资不低于1000万人民币,自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20%,差不多相当于200万起步,这个门槛其实一点都不低。
翻译成大白话就是——将流动性较低的房子打包成股权融资,私募基金收购权益后,相关房产未来的收益就是这只基金的。
表面上看,是默认专业投资机构的增量资金可以下场儿投资住宅;
但说到底,还是精准喊话富人可以通过机构出资买入核心资产。
这笔私募基金对标的锚更加具象化,对于富人而言,终于可以堂而皇之地绕过限购买下头部城市的核心标的。
同时为自然人投资者默认200万的门槛,相当于瞄准了高净值家庭,自动将普通小散过滤出去。
不仅要给元宇宙这门手艺点个赞,更要给有钱人充满钞能力的马甲点个赞!
此前的房地产私募基金,不仅规模太小,就连投资类目都有严格限制:
截至2022年底,存续状态的房地产私募股权基金共838只,存续规模只有4043亿,仅占中国20万亿私募基金总量的2%。
实话实说,这笔钱要真的直接砸到楼市,都不够听个响;
更重要的是,这批基金主要投向商业地产、交通基础设施、市政项目和仓储物流…
注意,住宅投资是绝对的禁区,没有半点商量!
可现在情况全变了,说它是住宅市场的核弹级利好,原因就在这儿!
更恐怖的在于,新设立的这项不动产私募投资基金,还放宽了股债比的限制;
通俗点说,就是允许不动产私募基金上杠杆!
房产证券化与基金上杠杆组CP,直接把整体资金盘的体量拉高了几个量级。
楼市欣欣向荣,监管层为啥急着加buff?
最近一段时间,楼市捷报频传,大家有目共睹:
无论是土拍市场,还是新房、二手房市场,都和去年的情形大不相同。
在这种情况下,证监会还要这么干,本质上是为了解决两个问题:
1)为楼市引入增量资金
过去一年半时间里,楼市直接给大伙儿萎出了心理阴影:
2022年比2021年新建商品房少卖了小5万亿,少卖的这部分资金,大多转化成了居民的新增存款。
这也就解释了,为啥光是靠印钱就印出了一个三哥,但楼市就是没能溅起多少水花。
房企没钱赚了,地方财税悬了,就业岗位少了,坊间戾气来了…
证监会一看这个局面——
啊…西败郎给!既然许多普通人兜比脸还干净,那就不指望你们那点儿战五渣的购买力了,谁买得起让谁买!
于是,高层公开喊话之前靠着投资房地产“先富”起来的那部分人:
之前你们嘬得满嘴流油,现在需要你们的时候,出来走两步吧?
碍于现行限购规则买不了或没法多买?不存在的!
担心房产税出台将既得收益秒成渣渣?不存在的!
尽管当前,我们无法得知这笔基金的体量到底会有多大;
更无法得知究竟能有多少富人真的入局这场猎杀游戏…
但可以确定的是,一旦私募基金涌入住宅市场,那相应标的便像是有了一块与实体市场剪不断、理还乱的平行时空。
这样的强刺激信号,哪怕在过去一年刺激政策密集出台的年份里,也是极其罕见的。
2)为触底反弹输送利好
当前,楼市复苏的态势的确很猛,但真正欣欣向荣的说来说去都只是为数不多的核心城市。
过去很长一段时间里,天量M2、天量居民存款以及M2、M1之间的巨额剪刀差之所以虎视眈眈、并未真正下手,最大的阻碍是亟待修复的基本面!
这下好,楼市复苏竟然先于基本面复苏,触发了监管层的隐忧。
就好像榨汁机和飞机杯给放到了一个盲盒里,容错率低得一批…
监管层一合计:干脆我再憋一招,让回暖的沙尘暴来得更猛烈些吧!
特别是在市场触底反弹的第一阶段,大力才能出奇迹!
私募基金入局,相当于给房企开辟了一条全新融资渠道——
前几天,深圳龙岗有楼盘打出“首付90万,开发商送60万”的广告,随后被紧急叫停并查处。
如果早几天就允许私募基金投资限购城市住宅,那大概率这就是另外一个故事了。
私募基金入局,为存量房市场注入了十分宝贵的流动性——
最显而易见的,是来自资本市场上的价格锚点,足以改变实体市场上的中短线预期。
尽管这杆锚可能会在一定程度上加速背离资产价值本身;
但预期改变之下,客观上有利于争取摇摆不定的潜在购买力。
私募基金入局,也是对“第三支箭”的有力响应——
既可以缓解新建商品房项目和房企的现金流压力,也可以有力促进“保交楼”推进。
这件事功在当代,利在千秋。
私募基金入局,楼市信号一夜转向…
这件事的诡异之处就在于,它的确悄无声息地加速了住宅市场的证券化,但一切又充满未知!
譬如究竟能有多少市场主体参与、能募集多少资金、资金的具体流向是什么…几乎没人能说清。
而且,不动产私募基金与民生、与金融安全息息相关,无论是发行门槛还是入金门槛,都足够卡死不少机构和个人。
所以说:私募基金入局住宅市场,在当前这个阶段,信号意义几乎压倒一切!
因为为楼市注入增量资金也好、为楼市带来流动性也好、为房企打开全新融资渠道也好…
其本质都在于提高与住宅市场有关的交易频次,强化其核心资本的周转效率。
强行去杠杆,至少在现阶段不可取!
不但不可取,还要引入外援打辅助!
这在两年以前、甚至一年半以前,根本是不敢想像的事!
私募基金与生俱来的逐利性不容忽视,背后的操盘手更是一群早已修炼成精的老江湖。
它们十分清楚,如何在改善房企负债表的道路上分一杯羹;
它们十分清楚,城镇化率超过60%后,要追着人口流向买入卖出。
特别是在市场回暖的当下,初次登场的私募团队大概率会抢先猎杀高能级城市的优质资产,因为它们足够稀缺。
待头部核心资产价格被重估之后,相应的势能会向次优产品传导,雁群阵型就此形成。
距离一线城市或头部强二线资产价格重估的日子,或许越来越近了!
我仿佛看见:新型资本正在举起镰刀挥向带血的筹码…
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